- Details
Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de uitleg en kwalificatie van een overeenkomst betreffende het gebruik van een huurwoning (zie ECLI:NL:HR:2025:167).
Na het overlijden van de huurder heeft de verhuurder met de inwonende, volwassen kinderen van huurder afgesproken, dat zij nog ruim een jaar van de woning gebruik mochten maken op voorwaarde dat zij de woning na afloop van die termijn zouden ontruimen. Die kinderen moesten daarvoor dan een gebruiksvergoeding betalen gelijk aan de huur.
Toen het zover was, weigerden de kinderen echter de woning te verlaten, waarop de verhuurder naar de kantonrechter stapte en ontruiming vorderde. De kantonrechter merkte de afspraken tussen de verhuurder en de kinderen aan als huurovereenkomst en weigerde de ontruimingsvordering. In hoger beroep werd anders geoordeeld en werden de kinderen alsnog veroordeeld tot ontruiming. De kinderen legden zich niet daarbij neer en stelden cassatie in.
De Hoge Raad stelt dat voor de beoordeling of de afspraken gelden als huurovereenkomst eerst door uitleg moet worden bepaald welke rechten en verplichtingen partijen over en weer zijn overeengekomen. Zodra dat is vastgesteld, moet via kwalificatie worden beoordeeld of die afspraken zijn aan te merken als huurovereenkomst. Daarbij is dan niet van belang of partijen de bedoeling hadden een huurovereenkomst aan te gaan: het gaat er slechts om of de afspraken objectief gezien wel of niet kwalificeren als huur.
De Hoge Raad stelt vervolgens vast, dat de gemaakte afspraken weliswaar lijken op een huurovereenkomst, maar slechts de bedoeling hebben gehad om te strekken tot ontruiming binnen een onder de omstandigheden redelijke termijn. Daarbij acht de Hoge Raad het wel beslissend dat die ontruimingsafspraken zijn vastgelegd in een zogenaamde “vaststellingsovereenkomst”. Dat is een in de wet geregelde contractsvorm ter oplossing of voorkoming van geschillen, waarbij van dwingendrechtelijke bepalingen mag worden afgeweken. In dit geval kon de verhuurder aldus uitsluiten, dat de kinderen geen beroep konden doen op eventuele huurbescherming op grond van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:268 lid 2 BW.
Conclusie, niets is wat het lijkt. Zorg dus dat afspraken goed worden vastgelegd en roep bij een geschil over uitleg en kwalificatie van gemaakte afspraken deskundig advies in. De advocaten van De Bok staan daartoe graag voor u klaar.
Auteurs: Jacques Roijers en Jill Kooren