Kunt u af van een overeenkomst die u heeft gesloten onder een verkeerde voorstelling van zaken? Het juridische antwoord: onder bepaalde omstandigheden. De Hoge Raad heeft zich onlangs uitgelaten over de maatstaf voor vernietiging van een overeenkomst op grond van dwaling.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Zowel het aanbod als de aanvaarding zijn rechtshandelingen, die een op een rechtsgevolg gerichte wil vereisen, die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Het rechtsgevolg is de totstandkoming van een overeenkomst; een nieuwe juridische situatie tussen twee (of meer) partijen. Maar wat als de wil van een van de partijen niet overeenkomt met de verklaring die door die partij is gedaan?

De wil van een partij kan tot stand komen onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken, bijvoorbeeld bedrog of dwaling. De wet biedt dan de mogelijkheid dat wilsgebrek te herstellen. De overeenkomst kan namelijk worden vernietigd door de partij die onder invloed van een wilsgebrek de overeenkomst sloot. Een voorbeeld daarvan deed zich voor in de casus die speelde in het arrest dat de Hoge Raad wees op 17 april 2020.

In die zaak draaide het om de verkoop van een bedrijfspand. De kopers kochten dat bedrijfspand van een makelaar, die het op haar beurt vlak daarvoor kocht van haar voormalig opdrachtgever. Kopers konden de koop alleen financieren, indien het bedrijfspand direct verhuurd zou worden en kopers een deel van de koopprijs middels een geldlening van de makelaar konden voldoen. Onderdeel van de geldlening was hoofdelijke garantstelling door kopers. De makelaar droeg een, naar zeggen van de makelaar, solvabele en betrouwbare huurder aan. Saillant detail: de makelaar had zelf een riant financieel belang bij de koop, omdat zij inmiddels de eigenaar was. Kopers wisten daar niet van af.

Op enig moment na de koop hield de huurder op met betalen. Als gevolg daarvan konden kopers de geldlening niet meer aflossen. De makelaar start een procedure ter inning van de geldlening van kopers onder de akte van hoofdelijkheid. Kopers doen een beroep op bedrog c.q. dwaling, omdat zij niet wisten dat de makelaar als verkoper namens zichzelf optrad en dat de huurder minder solvabel en betrouwbaar was dan door de makelaar voorgehouden.

Het Gerechtshof wijst het verweer van de kopers af. De door de makelaar verzwegen of onjuist voorgestelde omstandigheden dat zij optrad in haar hoedanigheid van makelaar in plaats van verkoper, en dat de huurder solvabel was, waren voor het Gerechtshof niet voldoende om bedrog of dwaling aan te nemen. Deze feiten betroffen namelijk niet de kern van de overeenkomst, aldus het Gerechtshof.

Cassatie tegen dat oordeel treft doel. De Hoge Raad overweegt dat niet beslissend is of de onjuiste mededelingen of verzwegen feiten de kern van de overeenkomst betreffen. De maatstaf is de volgende, zoals blijkt uit rechtsoverweging 3.1.2:

“Beslissend is of de onjuiste voorstelling van zaken waarvan bij bedrog en dwaling sprake is, ertoe heeft geleid dat de partij die zich op het wilsgebrek beroept, een overeenkomst is aangegaan die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet, of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij die overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en kunnen aldus een beroep op bedrog of dwaling rechtvaardigen.”

De Hoge Raad gaat met deze overweging niet mee in de sterke beperking die het Gerechtshof aanbracht in de maatstaf voor een geslaagd beroep op dwaling. De zaak is terugverwezen naar een ander Gerechtshof voor een nieuwe beoordeling met deze overweging in het achterhoofd.

Voor meer informatie over dwaling, advies over overeenkomsten of vragen naar aanleiding van dit artikel kunt u contact opnemen met Nils Beukers of een van de andere professionals van De Bok.